লিখেছেন রিয়েল্টর শিহাব উদ্দিন
মর্টগেজ পেমেন্ট একটি ডাইনামিক ক্যালকুলেশন। প্রতিটি মর্টগেজ ইনস্টলমেন্ট পরিশোধে এর একাংশ ইক্যুয়িটি তথা ক্যাপিটালে জমা হয়, আর বাকি অংশ যায় ইন্টারেস্ট সাইডে। ইন্টারেস্ট রেট যখন অনেক কম ছিল, তখন ইনস্টলমেন্টের পরিমাণও সহনীয় ছিল এবং প্রত্যেক প্যামেন্টের পর ইক্যুয়িটিতে ভাল একটা অ্যামাউন্ট জমা হত। কিন্তু ইন্টারেস্ট রেট অনেক বেড়ে যাওয়াতে প্যামেন্টের পরিমাণ একই রাখতে গিয়ে দেখা যাচ্ছে যে প্রতিটি পেমেন্টে ইন্টারেস্টের পরিমান বেড়েই চলছে এবং একই সাথে ইক্যুইটির ভাগ কমে আসছে। ইন্টারেস্ট রেট এভাবে বাড়তে থাকলে একটা সময় ফিক্সড প্যামেন্ট ভ্যারিয়েবল মর্টগেজ ক্লায়েন্টদের ইনস্টলমেন্টর পুরো এমাউন্টই ইন্টারেস্ট পরিশোধে ব্যয় হয়ে যাওয়ার আশংকা থাকে যাতে ইক্যুইটিতে আর কিছুই অবশিষ্ট থাকবে না। এমনকি পুরো এমাউন্টটি ইন্টারেস্ট পরিশোধে যথেষ্ট না হয়ে বরং নেগেটিভ ইন্টারেস্ট এমাউন্টটি মর্টগেজের আউটস্ট্যান্ডিং ব্যালান্সের সাথে যুক্ত হয়।
যে ইন্টারেস্ট রেটে ইক্যুইটি একদম শূন্যে নেমে আসে তাকে ট্রিগার রেট বলা হয়। ট্রিগার রেটের বেশি ইন্টারেস্ট রেট কার্যকর হলে প্রত্যেক ইনস্টলমেন্ট পে করার পর অপরিশোধিত ইন্টারেস্ট এমাউন্টটি মর্টগেজের আউটস্ট্যান্ডিং ব্যালান্সের সাথে যুক্ত হয়। এরূপ অবস্থায় ব্যাংক সাধারণত: গ্রাহকের সাথে যোগাযোগ করে দুটো অপশন দেয়| প্রথমটি হচ্ছে বর্ধিত হারে ইনস্টলমেন্ট পে করা আর ক্লায়েন্ট তাতে রাজি না হলে নগদ কিংবা অন্য ব্যাংক থেকে রিফাইনান্সিংয়ের মাধ্যমে পুরো আউটস্ট্যান্ডিং অ্যামাউন্ট আদায় করে দেওয়া| TD, RBC, BMO, CIBC এবং HSBC ব্যাংকের ভ্যারিয়েবল ইন্টারেস্টের ক্ষেত্রে বেশিরভাগই ফিক্সড এমাউন্ট পে এমাউন্ট| তাই সাম্প্রতিক ইন্টারেস্ট বৃদ্ধি এবং নতুন প্রিমিয়াম রেট নির্ধারণের প্রেক্ষিতে এই ব্যাঙ্কগুলির COVID কালীন মর্টগেজের বেশীরভাগ ক্লায়েন্টই ট্রিগার রেটের মুখোমুখী। এমতাবস্থায় পেমেন্ট বাড়িয়ে কোনরকমে এই সংকটকালীন অবস্থা মোকাবেলা ছাড়া তাদের এই মুহূর্তে অন্য কোন বিকল্প নেই। আর যারা SCOTIA কিংবা National ব্যাংকের ওপেন রেট মর্টগেজ ক্লায়েন্ট তারা ইতোমধ্যেই প্রতি ১০০ হাজার মর্টগেজের বিপরীতে ৪২ ডলার বৃদ্ধি গুনছেন। ফিক্সড ইন্টারেস্ট রেটের ক্লয়েন্টরা অবশ্য এসব ঝামেলা থেকে আপাততঃ মুক্ত|
ভ্যারিবল ইন্টারেস্টের ক্ষেত্রে বর্তমান মার্কেট প্রাইম রেট্ ৫.৪৫%| এ বছরের জানুয়ারীতে ২৫ বছরের এমোটাইজেশনে কার্যকর ২% ভ্যারিয়েবল রেটে ৫০০ হাজার ডলার মর্টগেজের মাসিক ইনস্টলমেন্ট ছিল $২২৪০। বর্তমান মার্কেট প্রাইম রেট ৫.৪৫% এ একই পরিমান মর্টগেজের জন্য মাসিক ইনস্টলমেন্ট $৩০৩৭।
কিভাবে ট্রিগার হার গণনা করা হয়:
ট্রিগার রেট গণনায় নিম্নলিখিত সূত্র প্রয়োগ করা হয়:
ট্রিগার রেট =(ইনস্টলমেন্ট এমাউন্ট X বার্ষিক ইনস্টলমেন্ট সংখ্যা) / বকেয়া ব্যালেন্স) X ১০০ %
ধরা যাক ২% ভ্যারিয়েবল রেটে একজন গ্রাহক ৫০০ হাজার ডলার মর্টগেজ নিয়েছেন এবং তার আউটসড্যান্ডিং ব্যালান্স বর্তমানে ৪৮৫ হাজার। তাহলে উপরোক্ত ফিক্সড মাসিক পেমেন্ট $২২৪০ অনুসারে তার ক্ষেত্রে ট্রিগার রেট হবে : (২১৪০x১২)/৪৮৫০০০x ১০০%= ৫.২৯%
ফিক্সড প্যামেন্টে ভ্যারিয়েবল ইন্টারেস্ট রেটে নতুন মর্টগেজ গ্রাহকদের আউটস্ট্যান্ডিং ব্যালান্স বেশী বিধায় ট্রিগার রেটে পড়ার আতংক বেশী| সেজন্য নতুন গ্রাহকদের জন্য ভ্যারিবল ইন্টারেস্টের ক্ষেত্রে প্রাইম রেট্ থেকে যত ডিস্কাউন্ট আদায় করা যায়, ততই রক্ষা|
লেখকঃ প্রকৌশলী রিয়েল্টর শিহাব উদ্দিন
(৫১৪) ৩৬৮-৯০০০, realtor.shihab@gmail.com
