রিয়েল এস্টেট ব্রোকারেজ এক্ট : পরিবর্বতন আসছে ব্রোকারদের ডাবল রিপ্রেজেন্টেশনে

লিখেছেন রিয়েল্টর শিহাব উদ্দিন

আগামী ১০ জুন থেকে কুইবেক রিয়েল এস্টেট ব্রোকারেজ এক্ট (REBA) তে একটি উল্লেখযোগ্য পরিবর্তন আসছে । প্রভিন্সিয়াল অর্থ মন্ত্রণালয়ের সুপারিশে প্রপার্টির ক্রেতা বিক্রেতাদের সাথে তাদের ব্রোকারদের কোলাবোরেশনে নতুন কিছু নিয়মকানুন আরোপিত হচ্ছে। বিদ্যমান এক্ট অনুযায়ী একই রিয়েল এস্টেট ব্রোকারের একইসাথে ক্রেতা ও বিক্রেতাকে রিপ্রেজেন্ট করতে কোন আইনগত বাধা ছিল না। নতুন নিয়মের অধীনে কোন ব্রোকার সেলার এবং বায়ার দুজনকে একসাথে রিপ্রেজেন্ট করতে পারবেন না।


নতুন এই এক্ট অনেকটা ব্রিটিশ কলম্বিয়ার আলোকে করা হচ্ছে। যেহেতু একজন ব্রোকারের উদ্দেশ্য হচ্ছে তার ক্লায়েন্টের জন্যে সবচেয়ে ভালো ডিল নিশ্চিত করা, যা একইসাথে সেলার ও বায়ার দুজনকে রিপ্রেজেন্ট করে অর্জন করা সম্ভব নয়। ফলে বায়ার ও সেলারের মাঝে কোন প্রকার conflict of interest দেখা দেওয়ার সম্ভাবনা ছিল তা দূর হবে।
এছাড়াও ইতোপূর্বে বায়ারের সাথে কোন ধরনের লিখিত অ্যাগ্রিমেন্ট ছাড়াই বায়ারকে রিপ্রেজেন্ট করার সুযোগ ছিল। বায়ারের ব্রোকারদের পেমেন্ট নিশ্চিত করতেন লিস্টিং ব্রোকাররা তাদের নিজেদের কমিশনের একটা অংশ থেকে। এখনও তা আগের মতো বলবৎ থাকবে | তবে ১০ জুনের পর থেকে লিখিত চুক্তি ছাড়া ব্রোকারদের কাজ করার অবকাশ নেই। ধারণা করা যাচ্ছে নতুন এই নিয়মের পর প্রপার্টির পারচেজ প্রাইসে পরিবর্তন আসতে পারে। পরিবর্তন আসবে ব্রোকারদের কমিশনেও।
কুইবেকে ব্রোকারদের গড় কমিশন হচ্ছে ৪-৫%, যা লিস্টিং ব্রোকার ও সেলিং ব্রোকারদের মাঝে চুক্তি অনুযায়ী বণ্টন হয়ে থাকে। ক্রেতারা সরাসরি লিস্টিং ব্রোকারদের সাথে যোগাযোগ করে ট্রানজেকশন সম্পন্ন করলে কোনরকম ভাগাভাগি ছাড়াই ঐ ব্রোকার পুরো কমিশন পকেটস্থ করতে পারতেন। পরিবর্তিত নিয়মানুযায়ী লিস্টিং ব্রোকার ও বায়ারকে রিপ্রেজেন্ট করা ব্রোকার দুজনেই ২-২.৫% কমিশন দাবি করতে পারবেন। ব্রোকারদের মূল কাজগুলো পূর্বে যা ছিল সেটাই বহাল থাকবে, কিন্তু এখন আবশ্যিক এবং লিখিতভাবে তাদেরকে উল্লেখ করতে হবে যে তারা নির্দিষ্ট কোন প্রপার্টির লেনদেনে বায়ার নাকি সেলারকে কাকে রিপ্রেজেন্ট করবেন। ক্রেতা সরাসরি লিস্টিং ব্রোকারদের সাথে যোগাযোগ ট্রানজেকশন শেষ করতে চাইলেও লিস্টিং ব্রোকারকে তার সীমাবদ্ধতা উল্লেখ করে অন্য একজন ব্রোকার নিয়ে আসার পরামর্শ দিতে হবে ।


রিয়েল এস্টেট ব্রোকারেজ আইনের এই পরিবর্তনকে স্বাগত জানাচ্ছেন মূলত ক্রেতাদের সাথে কাজ করেন এমন ব্রোকাররা। প্রকৃতপক্ষে, এটি ক্রেতাকে অতিরিক্ত স্বাধীনতা এবং মানসিক শান্তির সুযোগ দেবে। এতে ন্যায্যতার ধারণাটি আরও শক্তিশালী হবে এবং ব্রোকারের ভূমিকার মূল্যকে দৃঢ় করবে। উপরন্তু, আবাসিক ক্রয় ব্রোকারেজ চুক্তি স্বাক্ষর করার বাধ্যবাধকতা ক্লায়েন্টদের পাশাপাশি নিষ্টার সাথে কাজ করা রিয়েল এস্টেট ব্রোকারদেরও রক্ষা করবে।

লেখকঃ প্রকৌশলী রিয়েল্টর শিহাব উদ্দিন
(৫১৪) ৩৬৮-৯০০০, [email protected]