বাজার সংশোধন: কোন প্রভিন্সে কেমন চলছে রিয়েল এস্টেট

লিখেছেন রিয়েল্টর শিহাব উদ্দিন


জাতীয় অর্থনীতি, আন্তর্জাতিক রাজনীতি এসব বাদ দিলে রিয়েল এস্টেট প্রতিটি অঞ্চলের স্থানীয় নিজস্ব বিষয়। প্রতিটি শহর এবং প্রাদেশিক বাজারের রিয়েল এস্টেট ম্যাট্রিক্স আলাদা। কানাডা রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (CREA) থেকে পাওয়া তথ্য অনুসারে মার্চ এবং এপ্রিল ২০২২ এর মধ্যে পুরো কানাডায় বাড়ির বিক্রয় বছরে ২৫.৭% এবং দাম ৩.৮% কমেছে। মূল ঝড় যাচ্ছে কানাডার দুই হট মার্কেট অন্টারিও এবং ব্রিটিশ কলম্বিয়ার উপর দিয়ে। দীর্ঘদিন পর এই দুই বাজারে বাড়ির বেঞ্চমার্ক মূল্য কমেছে উল্লেখযোগ্য ভাবে। অন্টারিও বা ব্রিটিশ কলম্বিয়াতে বাজারের মোড় পরিবর্তন হলেও ভিন্ন অবস্থা বিরাজ করছে অন্য প্রভিন্সগুলিতে।

ব্যাঙ্ক অফ কানাডার সুদের হার বৃদ্ধির সাথে সাথে সুপারচার্জড অন্টারিও এবং ব্রিটিশ কলম্বিয়ার হাউজিং মার্কেটে লাগাম আসে যার ফলে বাড়ির দামের উপর সরাসরি প্রভাব পড়ে। মার্চ এবং এপ্রিলে রাতারাতি ০.৭৫% ইন্টারেস্ট রেট বৃদ্ধিতে কানাডা জুড়ে বাড়ির বিক্রয়ে একটি বড় আকারের হ্রাসের মঞ্চ তৈরী হয় ৷ দুই বছরের মধ্যে প্রথমবারের মতো পুরো কানাডায় মাস থেকে মাস হিসেবে বিক্রয় ১২.৬% এবং বেঞ্চমার্ক দাম ০.৬% কমেছে। কানাডার সাম্প্রতিক মার্কেটে এটি একটি ঘটনা, একটি উল্লেখযোগ্য টার্ন এরাউন্ড। কারণ আগের মাসগুলিতে দাম মাস থেকে মাস হিসেবে দাম ২.৫-৩% বৃদ্ধি পাচ্ছিল।

সবচেয়ে উল্লেখযোগ্য লক্ষণীয় বিষয় হচ্ছে চাহিদা কমে যাওয়া। ফলে সরবরাহ না বাড়লেও চাহিদা বনাম সরবরাহের মধ্যে একটা সুষমাবস্থা লক্ষ্য করা যাচ্ছে। অন্টারিওর অন্যতম হট মার্কেট টরন্টো, হ্যামিল্টন, নায়াগ্রা, কিচেনার-ওয়াটারলু এবং উইন্ডসরসহ অনেক জায়গাতে বিক্রয় বনাম-নতুন লিস্টিং অনুপাত সুষম-পর্যায়ে পৌঁছেছে। পুনঃভারসাম্য প্রক্রিয়াটি মূলত চাহিদার দিকেই ঘটছে যেখানে ক্রেতারা আরও চ্যালেঞ্জিং ক্রয়ক্ষমতার অবস্থার সম্মুখীন হচ্ছে। তবে বাজারে প্রবেশকারী বিক্রেতার সংখ্যা এখনও সংকুচিত হচ্ছে। ভ্যাঙ্কুভার, ক্যালগারি, সাসকাটুন, উইনিপেগ, হ্যামিল্টন, টরন্টো এবং অটোয়াসহ গত মাসে কানাডায় নতুন লিস্টিং ২.২% আগের মাসের তুলনায় কমেছে ।

তবে হট মার্কেট অন্টারিও এবং ব্রিটিশ কলম্বিয়া বাদ দিলে অবশিষ্ট কানাডায় এখনো অনেকটা আগের অবস্থা বিরাজ করছে। কুইবেকে সিঙ্গেল প্রপার্টি এবং কন্ডোগুলিতে এখনো আগের মত মাল্টিপল অফার তথা বিডিং অব্যাহত আছে। ক্রয় ক্ষমতা কমে যাওয়াতে ডুপ্লেক্স/ট্রিপলেক্স গুলিতে বিডিং একটু কমেছে, তবে দাম বৃদ্ধির হার কমলেও ঊর্ধ্বগতি এখনো অব্যাহত আছে। তবে ইন্টারেস্ট রেটের কারণে চার ইউনিটের অধিক কমার্শিয়াল প্রপার্টিগুলিতে মর্টগেজ পাওয়া কঠিন হয়ে পড়েছে। এসব প্রপার্টিতে মর্টগেজের জন্য ব্যাঙ্কগুলি ৪০-৫০% ডাউনপেমেন্ট দাবী করছে। পুরো কুইবেকে পার্ক এক্সটেনশন এবং TMR সহ আরো দুই একটা জায়গা ছাড়া অন্য কোথাও তেমন কোন পরিবর্তন দেখা যাচ্ছেনা। পার্ক এক্সটেনশনের হাউজিং বাবল শেষ বলে প্রতীয়মান হচ্ছে। অবশেষে অনেকটা যৌক্তিক মূল্যে নেমে আসছে বিক্রেতাদের প্রত্যাশা।

কুইবেক ছাড়াও অপেক্ষাকৃত কম মূল্যের বাজারগুলিতে ক্রমবর্ধমান ইন্টারেস্ট রেটের প্রতি কম সংবেদনশীলতা লক্ষ্যনীয়। আলবার্টাতে দাম বাড়ছে বাড়ির। বলতে গেলে এটাই এই মুহূর্তে কানাডার সবচেয়ে বুমিং মার্কেট। দুই দফা ইন্টারেস্ট রেট বাড়লেও প্রভাব পড়েনি ম্যানিটোবা এবং সাস্কাচুয়ান হাউজিং মার্কেটে। আটলান্টিক কানাডা এবং প্রেইরির অঞ্চলের স্থিতিস্থাপকতা মূলত তাদের আপেক্ষিক ক্রয় ক্ষমতা দ্বারা ব্যাখ্যা করা যেতে পারে। ফলে ব্যাংক অব কানাডার বেঞ্চমার্ক ইন্টারেস্ট রেট ২.৫% না হওয়া পর্যন্ত নিউ ব্রান্সউইক, নোভা স্কশিয়া, প্রিন্স এডওয়ার্ড আইল্যান্ড এবং নিউফাউন্ডল্যান্ড এবং ল্যাব্রাডরে উর্ধগতি অব্যাহত থাকার কথা।

কানাডার রিয়েল এস্টেটের সামগ্রিক বাজার সম্ভবত আপাততঃ শিখরে পৌঁছে গেছে। ফলে মার্কেট আরো শীতল হলে উচ্চতর ঋণের চাপের কারণে বেশি ক্ষতিগ্রস্ত হবে সবচেয়ে ব্যয়বহুল বাজার অন্টারিও এবং ব্রিটিশ কলাম্বিয়ার ক্রেতারা। এপ্রিল মাসের মার্কেট ক্রিয়াকলাপে উল্লেখযোগ্য মন্থরাবস্থা কানাডিয়ান বাজারের জন্য একটি টার্নিং পয়েন্ট। এখন থেকে সামগ্রিকভাবে বাজার আরও শীতল হবে ধারণা করা যায়। ব্যাঙ্ক অফ কানাডার আক্রমণাত্মক এপ্রোচ বাজারের জন্য একটি গেম-চেঞ্জার। ধারণা করা যায় যে অন্টারিও এবং ব্রিটিশ কলাম্বিয়ার কিছু অংশে দেখা ক্রমবর্ধমান মূল্য সংশোধন আরও গভীর হবে এবং অন্যান্য বাজারে ছড়িয়ে পড়বে। তবে ইমিগ্রেশেন জনিত ক্রম বর্ধমান জনসংখ্যার সাপোর্টে কঠিন একটি নিরাপত্তা জাল সৃষ্টি হবে যা যেকোনো ক্র্যাশ ঠেকানোর জন্য যথেষ্ঠ।।
লেখকঃ প্রকৌশলী রিয়েল্টর শিহাব উদ্দিন
(৫১৪) ৩৬৮-৯০০০, [email protected]